eFundEVの川嶋です。

突然ですが、我が社の社長は『不動産投資』に力を入れていて、数件のマンションを運用しています。
でもね、それなら『不動産投信(REIT)』でもいいのではないかと思ったのです。
仮に、私が現金を500万円持っていたとして、都内に中古のワンルームマンションを購入するのと、不動産投信を500万円分購入するのではどちらがお得なのでしょうか?

まずは、それぞれの特徴を見てみましょう。

『不動産投資』
不動産投資とは、不動産を購入し他人に貸し家賃収入により収益を得ること。要するに「大家さん」になることです。

  

 

 

 

 

 

メリット
・安定した利回りで運用し、家賃収入を得られる(実質利回り6~8%程度が標準)
・インフレに強い(物価上昇に伴って家賃を上げられる)
・家賃の他に、礼金や更新料を収入で得られる
・節税対策になる(建物の減が償却費、ローン金利、固定資産税、都市計画税などを必要経費として申告するため所得税や住民税の節税ができる)
・相続対策(相続をする際に時価で評価されるため、実際の購入額より安く評価され相続税が安くすむ)

デメリット
・空室や家賃引き下げによる収入減
・年数経過による老朽化で資産価値下落
・設備故障や修繕による支出
・固定資産税による支出
・ローン金利の上昇による返済額増
・増税の可能性
・事件、事故、天災による家賃下落、売価下落などの可能性
・住人や近隣と訴訟問題に発展するケースがある

諸費用
・不動産仲介手数料
・売買契約書の印紙税(数万円程度)
・登録免許税(不動産評価額の2%)
・不動産取得税(不動産評価額の4%)
・不動産登記にかかる費用(司法書士に依頼する場合は手数料も)
・固定資産税
・修繕費

シミュレーションしてみた
500万円のワンルームマンション1室を購入し、月5万円で賃貸、諸経費が年間10万円程度(年間収入の15%)とします。

年間の家賃収入は60万円、そこから諸経費10万円を引くと年間の手取りは50万円。

うん、いいね!あっ、これに固定資産税もかかりますね。それでもまぁ悪くないね!

仮に人の出入りのタイミングで年間2ヶ月の空室があったとして2ヶ月で10万円のマイナスだから手取りは40万円。
出入りのタイミングなら、礼金でまかなえるし、そんなに痛手ではないかな。礼金をもらわないにしてもその後、更新料が発生すればpayできるし。

でも、もし近所で犯罪や災害があったり、大学があったのに無くなったりとかして空室の状態が続くこともあるし・・・

『不動産投信(REIT)』
不動産投信とは投資家から集めた資金で複数の不動産を購入し、家賃や売買益を投資家に分配する投資信託です。
不動産投信は証券取引所にて上場している金融商品です。

メリット
・少額からでも始められる
・複数の不動産へ分散投資ができる
・専門家が運用するので手間が省ける
・換金性が高い
・家賃と同様収益を分配金として受け取れる

デメリット
・市場価値や金利、経済状況の影響を受けて物件収入が下落する可能性
・金融機関から借り入れを行って運用している場合、金利の変更による収益減の可能性
・事件、事故、天災による家賃下落、売価下落などの可能性
・上場基準からはずれ上場廃止になり取引継続ができなくなる可能性
・倒産の可能性

諸費用
・販売手数料
・信託報酬、その他手数料(間接的に負担)
・分配金に対する税金

シミュレーションしてみた
2012/8末現在でまあまあ好成績をあげている、某Jリートを買ったとする。
基準価額4,510円、販売手数料上限3.15%、年4回決算、直近の分配金実績180円

500万円持っていいて、販売手数料が3.15%かかったとして手数料が157,500円
4,842,500÷4,510×10,000口=10,737,250口
10,737,250口に対し、10,000口あたりの分配金が180円だから193,270円
193,270円に対し、所得税が10%かかって、税引き後の分配額は173,943円(ここでは分配金が全て普通分配金(課税)と仮定して計算しています)
これが年4回とすると年間で695,772円の利益

うん、悪くはないね。

仮に設定来最高値(16,892円)の時に買っていたとしたら
4,842,500÷16,892×10,000口=2,866,741口
2,866,741口に対し、10,000口あたりの分配金が180円だから51,601円
51,601円に対し、所得税が10%かかって、税引き後の分配額は46,441円(ここでは分配金が全て普通分配金(課税)と仮定して計算しています)
これが年4回とすると年間で185,764円の利益

うーん、これだとちょっとね・・・
買うタイミングとか、運とかによっても当然差がありますね。

参考までに、回答は分かっているけど社長に聞いてみた!

川嶋:不動産投資と不動産投信(REIT)はどっちがお得ですか?
社長:確実に不動産投資だよ。不動産投信(REIT)は、上場している商品の売買なので、買ったときより上がるか下がるかというだけで、株の売買と同じ。仮に良いビルに投資していても、買う時にはその分が織り込まれて高い値段でしか買えないから、美味しいものなど存在しないよ。

よくぞ断言したな・・・

客先常駐なのに寂しがり屋だからわざわざ電車に乗って夜な夜な本社に戻ってくるY君にも聞いてみた!

川嶋:不動産投資と不動産投信(REIT)はどっちがお得?
Y君:まとまったお金があって、運用に手間をかけられるなら不動産投資だねー。それができないなら不動産投信(REIT)だねー。
川嶋:ほー。
Y君:で、ズボラな川嶋さんは細かいことできないから不動産投信(REIT)だねー。

・・・(苦笑)

まともな意見も聞きたいのでSリーダーにも聞いてみた!

川嶋:不動産投資と不動産投信(REIT)はどっちがお得?
Sリーダー:『得』を単純な利益としてとらえるならば不動産投資です。ただし、どちらもメリット・デメリットがありますのできちんと比較した上で選択すべきと思います。目的がはっきりしていると、どちらがいいのか判別できると思います。

うーん、そうか。

私の会社では単純に利益のみを追求するなら『不動産投資』がいいだろうという話になりましたね。たった3人の意見ですが・・・
先日お会いしたFPの方にも同じ質問をしたら、不動産投信(REIT)でうまく儲けている方もたくさんいるとおっしゃっていました。
そして、eFundEvの室長もいろいろな手間だとかリスクだとかを考えると不動産投信(REIT)の方がいいのではないかと言っています。
今日の話しは自分自身どちらも持っていませんし、ピンとこないのでどちらがいいとも言えません。みなさんはどう思われますか?
REITについてはまだまだ調べる余地がありそうですね。

今回のテーマはeFundEvのコンセプトであるSmall Investmentではありませんでした(笑)
ではこの辺で。次回もお楽しみに!

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